Alapvetően a törvényt azért fogadták el, mert a túlzott mértékű lakosságbővülés vagy a tömeges ingatlanvásárlás több településen is a fiatalok kiszorulását és a település jellegének megváltozását eredményezte. 

Egyrészt számos faluban vagy városban olyan viselkedésmintát képviselő személyek vásároltak ingatlanokat, akik a helyiek szokásaihoz nem alkalmazkodnak, beilleszkedési gondokkal küzdenek. Másrészt egyes üdülőkörzetekben a falvak mindennapjait és képét teljesen megváltoztatták a nyaralótulajdonosok, miközben a közteherviselés terén is egyensúlytalanságok adódnak.

Kapcsolódó

Harmadrészben egyes városok és Budapest agglomerációs övezeteit is túlterhelték a betelepülők, amelyeket sok esetben már az infrastruktúra sem tud kiszolgálni. Utóbbit erőteljesen támogatta a pandémia idején elterjedt home office is, azonban azóta az agglomerációs be- és kivándorlás meglehetősen dinamikus képet mutat.

Új jogi eszközök

A jövőben azonban a törvény biztosította új jogi eszközökkel a közösségek hatékonyabban védhetik meg életformájukat a kívántnál nagyobb mértékű betelepülés és az ingatlanvásárlások negatív hatásaival szemben.

  • A helyi közösség önvédelmet gyakorolhat, amely társadalmi berendezkedésének, életmódjának, hagyományainak és szokásainak, valamint a település karakterének megőrzését és védelmét szolgálja.
  • A közösségnek jogában áll meghatározni azt, hogy kik és milyen feltételekkel települhetnek be. Az elővásárlás, mint jogvédelmi eszköz alkalmazásával a más településről betelepülőkkel szemben előnyben lehet részesíteni a helyi lakosok és ingatlantulajdonosok ingatlanszerzését.

De természetesen az önkormányzatoknak lehetőségük van mentességet adni a betelepülőre vonatkozó tilalmak, korlátozások és feltételek alól. A törvény hatálya nem terjed ki a bírósági végrehajtási, az adóvégrehajtási, a felszámolási, a vagyonrendezési, az adósságrendezési és a hagyatéki eljárásokban történő ingatlanszerzésekre.

Ezek a legfontosabb elemek

A leglényegesebb elemek tehát, hogy az önkormányzat előírhatja: az ingatlan eladása esetén elővásárlási jog illeti meg a helyi szereplőket, itt szóba kerülhetnek a szomszédok vagy más helyi lakók. Ha az elővásárlási jog alapján az ingatlant az önkormányzat szerzi meg, az ingatlan csak közösségi célra, vagy a honos lakosság létfeltételeinek biztosítására hasznosítható. 

További fontos eleme a törvénynek a lakcímlétesítés tilalma vagy feltételhez kötése, vagyis az önkormányzat rendeletben dönthet úgy, hogy a betelepülők számára új lakcím nem létesíthető, vagy csak meghatározott feltételek teljesítése esetén. Utóbbi lehet akár egy közösségi célú kötelezettségvállalás, amit akár később kell teljesíteni.

Még egy nagyon fontos elem, hogy a betelepülést az önkormányzat helyi adóhoz kötheti, amit csak akkor lehet beszedni, ha a település eléri az önkormányzat által meghatározott „kívánt lakosságszámot”. Itt akár a helyi infrastruktúra fenntartásához való hozzájárulásról is szó lehet.

Kockázatokat is rejt a törvény

Már korábban a törvénytervezet kapcsán nagy vita alakult ki az ingatlanpiaci szakértők körében is. Többek között az elővásárlási jogok kiszélesítése, a lakcímlétesítés korlátozásának és az adófizetési kötelezettség lehetősége kockázatokat is rejt. Ezek az alternatív megoldások ugyanis lassíthatják az adásvételek folyamatát, bizonytalanságot szülhetnek, és csökkenthetik az ingatlanok likviditását is az érintett településeken.

Bár a helyi közösségek önazonosságának védelme fontos cél, a ma elfogadott törvény számos olyan eszközt ad az önkormányzatok kezébe, amelyek komoly zavarokat okozhatnak az ingatlanpiacon

 – kommentálta a törvényjavaslat elfogadását Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese.

A jogszabály komolyan korlátozhatja a szabad költözést, torzíthatja az ingatlanok iránti keresletet az adott területeken, ez pedig jelentős mértékben kihat majd az árakra is. A betelepülőknek kivethető adófizetési kötelezettség is visszatartó erővel bírhat, tovább szűkítve a potenciális vevőkör nagyságát. Pedig a piac rugalmassága és a tranzakciók kiszámíthatósága elengedhetetlen az egészséges ingatlanpiaci működéshez. 

"A törvény ráadásul pénzügyi kockázatot jelent a bankok számára is, mivel alapjaiban érintheti a jelzáloghitelezés biztonságát és jövedelmezőségét, A bankok kénytelenek lehetnek szigorítani a hitelezési feltételeket az érintett településeken. Félő, hogy mindezek nem csupán a betelepülni vágyókat, hanem az ottani ingatlantulajdonosokat is hátrányosan érinthetik azáltal, hogy nehezebbé válik ingatlanuk eladása, vagy csökken az értékük” – tette hozzá Máté Ferenc.