Rákosrendező kapcsán már számos vita lezajlott, a lényeg mindenesetre, hogy nem épül meg a mini-Dubaj vagy más néven Grand Budapest, amelyről persze azt sem tudjuk, hogyan nézett volna ki. Metróbővítés, tömegközlekedés fejlesztése, szeméttelep, felhőkarcolók, fenntartható épületek, hatalmas zöld park, és még sorolhatnánk azokat a kifejezéseket, amelyektől visszhangzott a közbeszéd az elmúlt időszakban.

Ennek a projektnek egyelőre vége, de általánosságban azonban ismét beindult a lakáspiac, és ezzel együtt a budapesti városfejlesztési projektek is nagyobb sebességbe kapcsoltak. De először nézzük meg, hogy az elmúlt évtizedben milyen nagy tervek valósultak meg. Ezek már csak azért is értékes színfoltjai a kétezres éveknek, mert számos gigantikus ötlet végezte a kukában, amelyek talán jobb sorsra lettek volna érdemesek.

Kapcsolódó

Futureal-projektek

A zászlóshajó-projekt és egyben úttörő kezdeményezés a Futureal-csoport gigantikus vállalkozásában a Corvin Sétány fejlesztése. A projekt valójában már 2023 második felében a Corvin Innovation Campus irodaházzal befejeződött, amely az új városnegyed záróeleme.

A több évtizedes projekt keretében Közép-Európa legnagyobb városrész-megújítási programja valósult meg 22 hektár területen. A Corvin Sétány új kereskedelmi központjai mellett azonban továbbra is képviselik magukat Józsefváros régi épületei, de ugyanúgy a Kádár-rendszer emblematikus lakóházai is megmaradtak. Ez az eklektikus városi közeg egyre jobban integrálódik Budapest szövetébe, bizonyítva, hogy a múlt és a jelen jól megférnek egymással.

A Futureal-csoport másik kiemelkedő beruházása az Őrmező és Kelenföld találkozásánál megvalósult Dél-Buda Városközpont. A fejlesztés előzményeként már az 1970-es években megvalósult a Kelenföldi Városközpont, azonban a rendszerváltás után megváltozott városhasználati szokások miatt nagymértékben leromlott a környék. 

Most ismét modern városi tér jött létre, hiszen az autópálya mellett felépült a 65 ezer négyzetméteres Budapest ONE irodapark, valamint az Etele Plaza. Emellett egy nagyobb parkolóház is épült. A beruházás jelentős mértékben hozzájárul ahhoz, hogy Európa egyik legnagyobb intermodális csomópontja és Buda új városi alközpontja jött létre, ugyanakkor végül a válságra tekintettel lefújták a Dél-Budai Centrumkórház felépítését a Balatoni út mentén.

A Duna mellett

Jelenleg is számos helyszínen zajlanak beruházások, különösen jelentős szerepe van a Duna közvetlen környékének. Ezek a folyómenti fejlesztések nem csak a városképet formálják, hanem új lakó-, kulturális és rekreációs területeket is teremtenek, javítva a főváros lakóinak életminőségét és turisztikai vonzerejét.

A Property Market beruházásában épül a BudaPart, amely 2015-ben indult azzal a céllal, hogy közel 300 ezer négyzetméteren 13 irodaház, 2000-3000 lakás, illetve vegyes funkciójú kiskereskedelmi egységek készüljenek. Több irodaház, a Mol Campus, illetve egy szálloda és számos lakóépület átadásával a projekt fele már megvalósult, a hatalmas vízparti zöld terület pedig kiváló rekreációs zóna a Kopaszi-gáttal együtt az itt dolgozóknak és lakóknak, illetve az ide látogatóknak. A modern városnegyedben a korábban épült lakások csaknem mindegyike már gazdára talált, vagyis jelentős igény mutatkozik az új kínálatra. 

De érdemes a pesti oldalon is körülnézni, hiszen még az ezredforduló idején álmodtak egy üzleti-kulturális negyedet a Duna-partra, amelyet elneveztek Millennium Városközpontnak. A TriGranit 360 ezer négyzetméteren megvalósuló barnamezős fejlesztésében az új Nemzeti Színház és a Művészetek Palotája mellett a Millennium Towers első eleme 2006-ban került átadásra, majd jöttek a többiek, míg végül elkészült a Millennium Gardens irodaház is. A negyed befejezéseként szóba került egy európai léptékű konferenciaközpont, de ez egyelőre nem bizonyul rentábilis vállalkozásnak.

Ha a folyó mentén tovább haladunk észak felé, akkor a XIII. kerületben a Duna Plaza mellett a Cordia elindította a Marina City projektet, ahol vízparti sétányt és 90 ezer négyzetméter autómentes zöldterületet is kialakít. Az Újpesti-öböl partján egy 14 hektáros rozsdaövezeti területen több ütemben több ezer lakás épül fel, nem véletlenül Az Év Tervezett Lakó Projektje díjat is elnyerte a Marina City by Cordia. Sőt, szintén Angyalföldön az egykori Láng Gépgyár rozsdaövezeti területén a tervek szerint környezettudatos városnegyed épül egy kéthektáros közparkkal. A fejlesztő több mint 400 ezer négyzetméternyi földfelszín alatti és feletti területet alakít ki.

Kép: MTI Fotó, Balogh Zoltán

Máshol sem ülnek a babérjaikon

Zugló is meglehetősen eklektikus kerület az épületállomány stílusát és korát tekintve, ahol számos jó lokációban zajlanak nagyobb beruházások. A Bosnyák tér és a Rákos-patak közötti területen egy hét hektáros területen a Bayer Property nyolc épületet – egy lakó- és hét irodaházat – fejleszt Zugló Városközpont (Zenit) néven. A zöld parkok és a sétálóutca mellett erősítik a kerület infrastruktúráját is, többek között kerékpárutat építenek és rendezik a Rákos-patak környezetét.

A Dürer Park sincs túl messze, hiszen a zuglói villanegyedben található, ahol a századfordulós építészeti stílushoz integrálják a modern ingatlanfejlesztési jegyeket lakóházak képében. A csaknem 4 hektáros terület az ősfás park és a modern kert ötvözete, itt irodaházak is találhatók, amelyeket a magyar állam vásárolt fel, hogy állami cégeket helyezzenek el a falak között.

Változó megoldások

Érdemes végezetül elidőzni a megnevezéseknél is, hiszen kisebb városnegyedekről és új városi alközpontokról beszélhetünk. A kettő között természetesen átfedések is vannak, de a különbségeket is megfigyelhetjük. Az új városi alközpontok esetében természetesen a szolgáltatások és kereskedelmi ingatlanok kerültek a fókuszba, nem véletlenül jelentős irodacsoportok épültek, elég csak az Agora Budapestre gondolni a Váci úton.

Míg tehát korábban a városi alközpontok építésénél meghatározó elemek voltak az irodaházak és a kiskereskedelmi funkciók, mostanában a lakáspiac fellendülésével markánsabban érvényesül a lakófunkció. Érdekes példa a már említett Corvin Sétány, ahol a lakásfunkció mellett az irodafunkció és maga a pláza is kiemelkedő szerepet játszik, vagyis még egy régebben érvényes koncepció mentén építkeztek. Persze nincs kizárva, hogy a multifunkcionalitás a jövőben markánsabb szerephez jut, ha a befektetési környezet jobb feltételeket biztosít.

Az utóbbi években azonban a pandémia és a home office, illetve a hibrid munkamodell hatására az irodafunkció folyamatosan teret veszít, és bár a korábban megkezdett nagy beruházások már nem tudják negligálni ezt az épülettípust, fokozatosan a lakásépítésekre fókuszálnak. 2024 végén a budapesti irodapiacon az üresedési ráta közelítette a 14 százalékot, és bár nemigen emelkedik tovább, makacsul tartja magát ez a szint, vagyis egyelőre kevesebb igény mutatkozik nagy volumenben új irodaállományra.

A lakások verik az irodákat?

Mindeközben a lakások országos szinten 15 százalék felett drágultak a Magyar Nemzeti Bank statisztikái szerint 2024-ben. Budapesten 14,3 százalék, a vidéki városokban 13,8 százalék volt az áremelkedés mértéke. A korábban elhalasztott vásárlások egy része megjelent a piacon, a vevőjelöltek alacsonyabb kamatokkal vehettek fel lakáshiteleket, a forgási sebesség jelentősen növekedett.

Mivel a használtlakás-piacon a befektetők hatalmas mennyiségben vásároltak fel ingatlanokat, a jó minőségű és lokációban elérhető ingatlanok száma drasztikusan esett vissza. A csökkenő kínálat miatt a befektetők az újlakás-piac felé mozdulnak el. Azonban jelentős hiány alakult ki újlakásokból, hiszen a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2024-ben mindössze 13 295 új lakás épült, ami 4,7 százalékkal kevesebb, mint 2023-ban.

Ellenben biztató adat, hogy a KSH első negyedéves számai szerint háromszor annyi építési engedélyt adtak ki Budapesten, mint egy évvel ezelőtt. Vagyis középtávon jelentős felfutást láthatunk majd ebben a szegmensben. A kormány is támogatja az új kínálatot a lakásfejlesztési programmal, amely a lakásalapokon keresztül az első becslések szerint 800 milliárd forintot mozgathat meg a következő öt évben. Ennek célja, hogy évente 25 ezer új lakás épüljön. 

Emellett a rozsdaövezetekben is nagyszabású beruházásokban gondolkodnak, amelyek alapvetően Budapest igazi aranybányái. Nem véletlenül tört ki a balhé Rákosrendező miatt, hiszen ízlések és pofonok, azaz koncepciók csapnak össze kiforrott sztenderdek nélkül. De nem véletlenül a nagy irodafejlesztők is megjelennek a lakáspiacon, hiszen jelenleg az utóbbi funkciót előtérbe helyezik az irodaterekkel szemben.

A Marina City esetében egyébként sincs szükség markáns irodafunkcióra, hiszen a környező Váci út az egyik legfontosabb budapesti iroda alpiac, vagyis munkaterekkel bőven el van látva a környék. De ugyanígy nem véletlen, hogy az Atenor Aréna Business Campus irodaparkjában is megjelenik a lakás- és a hotelfunkció. Zuglóban az említett beruházásoknál a nagy irodaházak markánsan jelen vannak, de egyrészt korábban indultak a projektek, másrészt az állam nagy volumenben vásárolt fel irodafunkciót.

Összességében ahogy változnak a világgazdasági feltételek és a társadalmi prioritások, szokások, ugyanúgy alakul az ingatlanpiaci kereslet és ennek hatására pár évvel később a kínálat. Vagyis jelen esetben a kereskedelmi épületek helyett a lakások kerülnek előtérbe, vagy legalábbis jóval markánsabb szerepet játszanak a jelenlegi piacon. Természetesen ez sem tart örökké, hiszen ki tudja, hogy mit hoz a holnap.